مراحل تنفيذ مشروع للبناء

مراحل تنفيذ مشروع بناء
معرفتك مسبقاً بالخطوات الرئيسية للبناء ودورك في كل خطوة بمافي ذلك دور الإستشاري والمقاول، قد يساعدك على إستغلال الوقت بطريقة أفضل وإستعدادك معنوياً لرحلة قد تطول إلى أكثر من عامين. وليس هذا فقط، ولكن بالتأكيد ستكون على علم بما يجب أن تتوقعه من كل طرف ومنها سوف تتفادى أى إعتقادات ليست في محلها. بناءاً على ذلك أنشأنا هذا الجدول متمنيين أن يكون ذا فائدة لكم.
الخطوة الأولى : تحديد ميزانية المشروع.
مهام المالك
إن تحديد ميزانية المشروع في الخطوة الأولى من قِبَل المالك يعتبر من الضروريات لتفادي كثير من الإعادة في الخطوات التالية والذي ينتج منه تأخير كبير في بدء المشروع.
إرشادات للمالك
عندما تبدأ بوضع ميزانية المشروع يجب عليك أخذ بعض الأمور الأخري ,غير البناء, بعين الإعتبار. من هذة الأمور مثلاً رسوم ألإستشاري – سيتم شرحها في الخطوة التالية, إمدادات الماء والكهرباء التي قد لاتكون جزءاً من عقد المقاول. الآثاث الذي قد تشترية بعد إنتهاء المشروع. الديكور (الجبس), وحدات المكيفات, الحديقة وماتشمل من تشجير. فهذة الأمور قد تكون أو لاتكون ضمن العقد مع المقاول إذا أردت ذلك. ونحن نفضل أن تكون هذة المواد خارج العقد حتى لا تُحسب الفوائد ضمن العقد فحينها قد توفر 10% أو 15% من مجموع قيمتهم. خلال المناقصة تدرج هذة المواد جميعها ضمن العقد ومن بعد معرفة أفضل سعر يمكن مناقشة سحب هذة المواد من العقد وخصم قيمتها.
مهام الإستشاري
لايوجد
مهام المقاول
لايوجد
الفترة الزمنية
تعتمد على المالك.

الخطوة الثانية : إختيار مكتب للإستشارات الهندسية وإسناد مهمة التخطيط والإشراف له.
مهام المالك
البحث عن مكتب إستشاري وتوقيع إتفاقية تكليف.
إرشادات للمالك
إن إتفاقية التكليف شرط من شروط البلدية تخول الإستشاري في تقديم المعاملات نيابة عن المالك. محاولة تغيير الإستشاري في أي لحظة من المشروع يتطلب رسالة رسمية من الإستشاري بالموافقة وهذا لضمان حقوق الإستشاري بإنة قد أستلم مخصصاتة المالية كاملة على حسب ما أنجزة من عمل. لهذا وجب التأكد من إختيارك للإستشاري المناسب. رسوم الإستشاري ،كما هو قائم حالياً، يختلف من مكتب لاخر. وتقدر ب %4 أو %5 أو %6 من مجموع قيمة المشروع. من حق الإستشاري أن يستلم دفعة مقدمة قبل البدء في المخططات ولكن البعض الآخر لايشترط دفعة مقدمة. في كلا الحالتين يجب دفع %50 من رسوم الإستشاري بعد الإنتهاء من المخططات وتصديقها من البلدية مع قائمة المواد. فمثلاً إذا كانت تكلفة المشروع مليون درهم فيجب دفع 25,000 درهم تقريباً والباقي يدفع بنسب مختلفة عند كل دفعة يدفعها المالك للمقاول. عملية دفع رسوم الإستشاري قد تكون ضمن تسعيرة المقاول وقد لاتكون، هذا يعود لإختيارك.
مهام الإستشاري
لايوجد
مهام المقاول
لايوجد
الفترة الزمنية
سبعة أيام تقديرية.

الخطوة الثالثة : القيام بفحص تربة الأرض عن طريق شركة متخصصة لتحديد عمق ومتانة الأساسات للبناء المطلوب
مهام المالك
دفع مبلغ وقدرة 2000 درهم تقريباً عن كل حفرة يُتفق على حفرها لفحص التربة لكي يتم تحديد العمق المطلوب لعمل الأساسات و الأعمدة.
إرشادات للمالك
عدد الحفر المطلوب حفرها يختلف من منطقة لأخرى. غالباً ما يكون العدد المعقول هو 4 حُفر للفيلا الواحدة. إن فحص التربة شرط من شروط البلدية وهي ذات فائدة كبيرة للمالك لتجنب أي مشاكل مستقبلية في الأساسات. البعض، كنوع من التوفير، يستخدم تقرير تربة جاره الذي سبقه في البناء. في نظرنا هذا توفير يس في محلة. لاتنسى إن أبوظبي عبارة عن جزيرة كثيرة الكهوف التحتية.
مهام الإستشاري
التنسيق مع شركة حفر مختصة لفحص التربة وإستلام التقرير الذي على ضؤه يتم رسم الأساسات.
مهام المقاول
لايوجد
الفترة الزمنية
من إسبوعين إلى ثلاثة أسابيع لإصدار تقرير فحص التربة.

الخطوة الرابعة : البدء مع الإستشاري بوضع الرسومات المعمارية لشكل السكن من الداخل والخارج.
مهام المالك
هذة هي المهمة الرئيسية الأولى التي تعتمد بشكل كبير على المالك وأسرتة. في هذة المرحلة يجب أن يكون لدى المالك التصور العام عن شكل الفيلا او الملحقات من الداخل والخارج. ويجب نقل هذة الصورة بطريقة واضحة للإستشاري.
إرشادات للمالك
عند تكوين التصور الكامل للفيلا أو الملحقات يجب ربط موضوع ميزانية المشروع مع المساحة التى يجب بناءها. ومنه يجب أن يعرف الإستشاري بالقيمة الكلية للميزانية حتى يتم تفادي إعادة الرسومات والمخططات مرة أخرى بسبب عدم كفاية الميزانية. ولعل أسهل طريقة للمالك لتحديد المساحة المطلوبة للبناء بغض النظر عن عدد الغرف والمجالس وغيره هي بأن يتوقع أن يكون حساب المتر المربع الواحد للبناء مع التشطيبات هو 2,500 إلى 2,800 درهم. هذا بالنسبة للفيلا أو الملحقات ذات التشطيبات والمواد التكميلية ذات الدرجة العالية من الجودة (ديلوكس). أما إذا كانت نوعية النشطيبات المطلوبة هي تشطيبات عادية، مثلاً قيمة الباب الداخلي 1,500 درهم والسيراميك 30 درهم فهنا قد يكون سعر المتر المربع هو 1,800 إلى 2,200 درهم. تعتبر هذة المرحلة من المراحل الطويلة قبل إبتداء البناء ولهذا ننصح بأن تشارك أفراد أسرتك من البداية في تحديد الصورة العامة للفيلا أو الملحقات. ومن ضمن هذة المرحلة يجب أن يكون للمالك تصور عن توزيع الآثاث. وقد يستعين المالك في هذة المرحلة بشركات خاصة للديكور الداخلي، إن أراد أن يضيف مبلغ تقديري 25,000 درهم. معرفة مواقع الآثاث من الدواليب, الأسرة, المكاتب وغيره, تخدم كثيراً في معرفة مواقع الأبواب وكيفية فتحها (إلى الداخل أو الخارج) وكذلك مواقع النوافذ ومساحتها وهكذا.
مهام الإستشاري
يقوم الإستشاري في هذة المرحلة بترجمة الصورة العامة لديك عن الفيلا إلى مخطط معماري إبتدائي حيث يتم فيه تحديد الغرف وأماكنها ومساحتها وكذلك المداخل والمخارج وغيرة. كما يتوقع من الإستشاري أن يضع خبرته بتقديم النصائح الجيدة للمالك ولتفادي أي عيوب معمارية. ولعل أحد هذة النصائح قد تكون بالإلتزام بتصاميم برنامج “إستدامه” المفروض من قِبَل البلدية. وأحد هذة الأمور هي أن تكون واجهة الفيلا أو الملحقات إلى الشمال أو الجنوب لتخفيف من شدة الحرارة والتقليل من صرف الكهرباء.
مهام المقاول
لايوجد
الفترة الزمنية
حسب خبرتنا في هذة المرحلة فإن الفترة الزمنية التقديرية هي ثلاثة أشهر.

الخطوة الخامسة : الرسومات الإنشائية وإصدار موافقة البلدية على المخططات.
مهام المالك
بعد التصميمات المعمارية تتوضح للمالك بطريقة أفضل تقسيمات الفيلآ أو الملحقات ومنها يجب البدأ بوضع صورة أخرى عن توزيع المواد الكهربائية مثل التلفزيون والمكيفات وغيره..
إرشادات للمالك
وضوح الروئية للأماكن التي يجب وضع فيها التلفزيونات، الثلاجات الإضافية، التلفونات، وغيرة يساعد كثيراً على معرفة أماكن الوصلات الكهربائية مثل المفاتيح الكهربائية وإمدادات الغاز للمكيفات بحيث يكون كل الأسلاك ضمن الجدران وليس بتوصيلات خارجية بما في ذلك الإنترنت , جرس الباب وغيرة. عند بدأ الإستشاري بوضع المخططات الإنشائية للملحقات التي يراد بنائها كإمتداد لسكن قائم حالياً, يُنصح قبلها بمعرفة عمق الأساس للسكن القائم حتى تكون أساسات الملحق الجديد متوازٍ مع الأساس القديم. عدم التوازي بين الأساسين المتلاصقين قد يسبب عيوب مستقبلية فلهاذا سوف يضطر الإستشاري إلى إعادة القياسات وإعادة تقديمها للبلدية مما قد يضطر المقاول أن يوقف البناء حتى يتم الموافقة على المخطط الجديد.
مهام الإستشاري
هنا يبدأ الإستشاري بوضع المخططات الإنشائية آخذاً في الإعتبار تقرير فحص التربة – السابق ذكره. وتتكون هذة الرسومات الإنشائية من أعمدة الأساسات، الجسور، الإمدادات الكهربائية وإمدادات الماء والمجاري، خطوط التلفون والتلفزيون والمكيفات والإتصالات الداخلية وغيرة. بعد الإنتهاء من الرسومات الإنشائية يبدأ الإستشاري بمتابعة البلدية للتصديق على المخططات جميعها.
مهام المقاول
لايوجد
الفترة الزمنية
من ثلاثة إلى أربعة أشهر من بدأ المخططات الإنشائية حتى الحصول على التراخيص والموافقات الكاملة على المخططات.

الخطوة السادسة : بالتوازي مع الخطوة السابقة ,من إصدار موافقة البلدية, تكون هناك مرحلة تحديد المواد ونوعيتها.
مهام المالك
هذة الخطوة الثانية والرئيسية للمالك. يتوقع من المالك أن يكون لديه فكرة بسيطة عن نوعية المواد المتواجدة في السوق مع بعض الأسعار حتى يستطيع أن يحدد أي من أنواع المواد التي يريد إستخدامها في المشروع. فتحديد المواد بنوعها وقيمتها يجب أن تكون متوازية مع ميزانية المشروع.
إرشادات للمالك
ننصح المالك في هذة المرحلة بأن يقوم بجولة لمعرفة الأنواع المتوفرة من المواد التشطيبية مثل الأبواب, السيراميك, الرخام, أطقم الحمامات وبأسعارها. بعض الملاك يعتمدون على قائمة المواد المتوفرة لدى الإستشاري والمأخوذة من مشاريع أخرى. لانعتقد إن في هذا ضرر ولكن كل مشروع له ميزانية محدودة, إن كانت ميزانية المشروع لديك محدودة فمن الأفضل أن تقوم بهذة الجولة ثم تقوم بتعديل قائمة المواد المقدمة لك من قِبَل الإستشاري. وهناك طريقة أخرى أقل إجهاد, وهي بأن تتواصل مع أحد المقاولين المعروفين لإحد إصدقائك وأخذ عينات أو كتلوجات ومعرفة الأسعار. يفضل أن يكون هذا المقاول واحد ممن تنوي إدراجة ضمن المناقصة.
مهام الإستشاري
تقديم قائمة المواد للمالك وتعديلها على حسب إختيارات المالك وميزانية المشروع.
مهام المقاول
لايوجد
الفترة الزمنية
إسبوعين

الخطوة السابعة : طرح المشروع للمناقصة لمجموعة من المقاولين.
مهام المالك
لعل مهمة المالك هنا هي معرفة بعض المقاولين الذين أنجزوا بعض المشاريع لأشخاص ذو معرفة لديك وطريقة عملهم وإستجابتهم لأي أعمال صيانة بعد إنتهاء المشروع.
إرشادات للمالك
هذة هي ليست فقط الخطوة الرئيسية للمالك ولكنها الأهم. التعامل مع المقاول وخاصة في فترة التشطيبات ولفترة طويلة يستلزم أن تكون قد توفقت في إختيار المقاول المناسب من معضم النواحي إن لم تكن جميعها. يجب التأكد أن يكون المقاول ذو مصداقية عالية, ملتزم, ذو خبرة ومتوقع وجودة لسنوات عديدة في السوق حتى لايضيع حق المالك في الصيانة كما هو في العقد. نحن ومن خبرتنا ومع إحترامنا لجيع الإستشاريين والمقاولين نفضل أن لايكون المقاول قد تم إختيارة عن طريق الإستشاري, وهذا يبعد الشبهات والظنون. على المالك أن يعلم بأن مشروع البناء لابد وأن يصاحبه بعض العقبات أو سوء الفهم من أحد الأطراف الثلاثة – المقاول, الإستشاري أو المالك. وعلية فإن جميع الأطراف يتوقع أن تعمل معاً لإزالة هذة العقبات أو توضيح ما يجب توضيحة. من خبرتنا الطويلة في مجال البناء لاحضنا أن بعض الملاك قد يقومون بمغامرات كبيرة بإختيار مقاولين هم عبارة عن مجموعة من العمال وليس للشركة نفسها أساس متين. فالمخاطرة هنا تكمن في سوء التشطيبات وضياع حقوق المالك في الصيانة التى تمتد إلى سنة في البنية الخارجية و عشر سنوات في البنية التحتية. ولعل سبب هذة المغامرة تعود للنسعيرة والتي قد لاتفرق كثيراً عن أي شركة أخرى قد يعتمد عليها لمدة طويلة. هناك طرق أخرى أمام المالك لإنجاز مشروعة. إحدى هذة الطرق هي أن يقوم المالك بفتح شركة مقاولات خاصة به – تكلفة فتح شركة جديدة تقدر ب 35,000 – 40,000 درهم بدون عمال. ومنه يقوم بترسية العطاء لمشروعة لشركته الخاصة. وعند البناء يستعين بشركات صغرى لتوفير العمالة بينما يقوم هو بتوفير جميع المواد ومايتطلبة العمل. وإن أراد أن يقلل من مجهودة قد يعين مشرف عمال آخر أو مهندس بأجر شهري (تقريباً 3,000 – 4,000 درهم). فيقوم المهندس بالإشراف التام للمشروع وتوفير المواد المدفوعة القيمة عن طريق المالك. هذة الطريقة قد توفر للمالك بما يقدر ب 10% إلى 15% من القيمة الكلية للمشروع. هذة الطريقة بالطبع لها سلبياتها الخاصة المتعددة من الإختلافات الكثيرة مع العمال في طريقة البناء وخاصة التشطيبات منها وكذلك الصيانة والمجهود على المالك في المتابعة المستديمة.
مهام الإستشاري
تزكية بعض المقاولين حسب معرفتة بأعمالهم السابقة.
مهام المقاول
تقديم عروضة في المناقصة.
الفترة الزمنية
فترة إختيار المقاولين للمناقصة ثم عرض المناقصة ومن ثم تحديد المقاول الرئيسي وإرساء المناقصة قد يستغرق من أربعة إلى ستة أسابيع.

الخطوة الثامنة : صياغة وتوقيع العقد مع المقاول.
مهام المالك
ليس على المالك في هذة المرحلة سوى أن يتبع إرشادات الإستشاري في معضم البنود التي يتفق بها مع المقاول. معضم عقود البناء متساوية في بنودها إلا إن كان للمالك بند خاص يريد إضافتة أو حذفة مثل, هل رسوم الإستشاري تدفع عن طريق المقاول. هل رسوم إمدادات الماء والكهرباء تدفع عن طريق المقاول أو المالك وغيرة. يفضل أن تكون هذة المبالغ الواضحة والمعروفة تدفع عن طريق المالك حت لاتدخل ضمن نسبة الأرباح مع المقاول.
إرشادات للمالك
ننصح المالك أن يطلع بدقة على بنود العقد قبل التوقيع علية فهو إلتزام قانوني على الطرفين. ولعلى من أحد الإرشادات التي نريد توضيحها هنا بإنه كلما زاد المبلغ المتأخر في الدفع للمقاول (مبلغ الضمان) بعد إنتهاء المشروع زاد قيمة المشروع الكلي. بمعنى آخر يشترط العقد أن يؤجل مبلغ وقدره – مثلاً – 50,000 درهم إلى سنة بعد إنتهاء المشروع لضمان الصيانة. كلما زاد هذا المبلغ أو زادت مدة التأخير فالمقاول بالطبع يضع هذا في الحسبان فيضيف الفائدة على قيمة المشروع الكلي مثله مثل البنوك. وهذة قد تكون من أحد النقاط التى يمكن المساومه عليها وكسب بعض التخفيض من بعد إجراء المناقصة. تذكر إنه قد تكون لك اليد العلى في بداية المشروع والضغط على المقاول لتخفيض أسعارة إلى أبعد الحدود ولكن هذا بالتأكيد سينعكس سلبياً عليك وعلى المشروع فيما بعد. فالمقاول له ألف طريقة وطريقة لإعادة ما أُخِذ منه في البداية. فلا ترغم المقاول على التحايل خلال المشروع. أعرف السوق جيداً وكن مستفيد وأجعل الآخر مستفيد أيضاً.
مهام الإستشاري
صياغة العقد ومساعدة المالك في مناقشة العقد مع المقاول. كما يقوم بالتوقيع على العقد مع المالك والمقاول ولكن كشاهد فقط.
مهام المقاول
مناقشة العقد للتأكد من أن حقوقة أيضاً مدرجة ضمن البنود.
الفترة الزمنية
صياغة العقد ومناقشتة ومن ثم التوقيع عليه قد يستغرق مابين إسبوعين إلى ثلاثة أسابيع.


(منقوووووول)